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Im Kanton Bern und Jura unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken durch eine juristische Person (z.B. AG oder GmbH) bei der Staats- und Gemeindesteuer grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer.

Die Steuerbelastung bei dieser Steuer ist dabei abhängig von der Haltedauer. Je kürzer eine Immobilie vor dem Verkauf gehalten wird, desto höher fällt die Steuerbelastung aus. Dabei kann der Steuersatz in gewissen Fällen auch schon mal über 50% steigen, was deutlich höher ist als die normale Gewinnsteuer einer juristischen Person. Sofern eine Gesellschaft als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändlerin qualifiziert, kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Gewinnsteuer unterworfen werden.

Um was geht es?

Gemäss den Steuergesetzen der Kantone Bern und Jura unterliegen Gewinne aus der Veräusserung einer Immobilie der Grundstückgewinnsteuer. Das Gesetz unterscheidet nicht grundlegend zwischen Immobilien, die zum Geschäftsvermögen gehören, und solchen, die zum Privatvermögen gehören. Die Kantone Bern und Jura erheben die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen, die bei der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens erzielt werden. Bei gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern wechseln die Kantone Bern und Jura das System und unterwerfen Kapitalgewinne aus Grundstückverkäufen bei juristischen Personen (1) der ordentlichen Gewinnsteuer. Dabei muss eine juristische Person verschiedene Bedingungen erfüllen, die in den Kantonen Bern und Jura allerdings unterschiedlich ausgestaltet sind.

(1) Wir behandeln hier nur die Besteuerung der juristischen Personen. Ähnliche Regeln gelten auch für natürliche Personen, wodurch die Grundstückgewinnsteuer von der Einkommenssteuer abgegrenzt wird.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Kanton Bern

Der Verkauf eines Grundstücks ist von der Grundstückgewinnsteuer ausgenommen und wird mit der Gewinnsteuer erfasst, wenn folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sind:

Die Gesellschaft handelt gewerbsmässig mit Grundstücken: die Gewerbsmässigkeit setzt ein planmässiges und auf Gewinnerzielung gerichtetes Handeln voraus. Mögliche Indizien für die Gewerbsmässigkeit sind insbesondere der statutarische Zweck der Gesellschaft sowie der Gewinn, den die Gesellschaft tatsächlich durch den Handel mit Grundstücken erwirtschaftet.
Das Grundstück wird im Rahmen der Handelstätigkeit der Gesellschaft gekauft und verkauft: unter dieser Bedingung muss die Gesellschaft nachweisen, dass das Grundstück nicht mit der Absicht erworben wurde, es als Anlage- sondern als Umlaufvermögen zu nutzen. Eine entsprechende Verbuchung als Umlaufvermögen ist somit vorausgesetzt.
Es werden wertvermehrende Arbeiten am Grundstück ausgeführt: Der Eigentümer einer Liegenschaft kann Aufwendungen tätigen, die den Wert des Grundstückes steigern oder solche die der Instandhaltung dienen. Wertvermehrende Arbeiten sind Auslagen, die zur Verbesserung oder Wertvermehrung der Immobilie beitragen. Neubauten gelten grundsätzlich als wertvermehrende Arbeiten. Bei Umbauten müssen wertvermehrende Kosten genau von den Unterhaltskosten abgegrenzt werden. Wertvermehrende Arbeiten müssen grundsätzlich vor dem Verkauf der Immobilie durchgeführt werden.
Die Kosten der wertvermehrenden Arbeiten betragen mindestens 25 % des Erwerbspreises.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler im Kanton Jura

Das Steuergesetz des Kantons Jura hält fest, dass Gewinne aus Grundstücken, mit denen der Steuerpflichtige in Ausübung seines Berufs handelt, ausnahmsweise der Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. Da das Gesetz keine spezifischen Bedingungen vorsieht, würdigt die Steuerverwaltung des Kantons Jura die Umstände des Einzelfalles, indem sie analog die Kriterien anwendt, welche von der Praxis und der Rechtsprechung für den gewerbsmässigen Wertschriftenhandel entwickelt wurden (und wie im Kreisschreiben Nr. 36 der Eidgenössischen Steuerverwaltung veröffentlicht). In Rahmen der Prüfung können die folgenden Kriterien von Bedeutung sein:

Höhe des Transaktionsvolumens (Häufigkeit der Geschäfte und kurze Besitzdauer).
Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte.
Die systematische oder planmässige Art und Weise des Vorgehens
Der enge Zusammenhang der Geschäfte mit der beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person sowie der Einsatz spezieller Fachkenntnisse
Die Verwendung der Erträge bzw. deren Reinvestition.
Die tatsächliche Nutzung des Vermögensgenstand und der Grund der Veräusserung.

Fazit

Grundsätzlich kann der Verkäufer (juristische Person) den Status des gewerbsmässigen Liegenschaftshändlers bei jedem Verkauf einer Liegenschaft bzw. bei der Einreichung der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer beantragen. Die Steuerbehörden prüfen dann im Rahmen des Veranlagungsverfahrens, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Beantragung des Status im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung bietet jedoch keine Gewissheit über die mögliche Steuerbelastung des Verkaufs einer Immobilie oder eines Immobilienprojekts. Durch die Einreichung einer schriftlichen Voranfrage (Ruling) kann die Gesellschaft aufgrund des konkreten Sachverhalts ein Grundsatzentscheid der Steuerbehörde über die Besteuerung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler einholen und somit die Frage der Besteuerung im Zeitpunkt der Einreichung der Steuererklärung wesentlich vereinfachen (2).

Omnitax AG Wirtschafts- und Steuerrecht unterstützt seine Kunden bei der Beurteilung der Voraussetzungen des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels, bei der Einholung von Rulings und der Erstellung der Grundstückgewinnsteuererklärung.

(2) Es ist zu beachten, dass die Steuerbehörde bei jedem einzelnen Verkauf beurteilen kann, ob die gesetzlich festgelegten Bedingungen erfüllt sind.

Der F&E-Abzug vermindert durch einen zusätzlichen steuerlichen Abzug von bis zu 50% der tatsächlichen F&E-Ausgaben, die Steuerbelastung bei den Staats- und Gemeindessteuern.

Die meisten Kantone haben den in Artikel 25a des Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) vorgesehenen F&E-Abzug umgesetzt und sehen einen steuerlichen Abzug zwischen 20% und 50% der tatsächlichen F&E-Ausgaben vor.

Steuerlast

Der F&E Abzug kann von selbstständig erwerbenden Steuerpflichtigen, von juristischen Personen mit Sitz oder tatsächlicher Verwaltung in der Schweiz sowie von Betriebsstätten ausländischer Gesellschaften in der Schweiz geltend gemacht werden.

Welche F&E-Aktivitäten qualifizieren?

Der F&E-Abzug ist anwendbar soweit er wissenschaftliche Forschung und wissenschaftsbasierte Innovation im Sinn des Bundesgesetzes über die Förderung der Forschung und Innovation (FIFG) darstellt:

Wissenschaftliche Forschung, umfassend Grundlagenforschung und anwendungsorientierte Forschung;
Wissenschaftsbasierte Innovation, d.h. anwendungsorientierte Forschungsaktivitäten zur Entwicklung neuer Produkte, Verfahren, Prozesse und Dienstleistungen für Wirtschaft und Gesellschaft.

Ein Unternehmen wird daher die F&E-Aktivitäten des integrierten Lebenszyklus eines Produkts identifizieren müssen. Die Aktivitäten im Bereich der Initialisierung eines Produktes, der Überführung in die Produktion, des Verkaufs/Marketing und des Nachlaufs stellen keine qualifizierenden Aktivitäten dar.

Zusätzlicher Abzug von Forschungs- und Entwicklungsaufwand (F&E)

Unternehmen, welche in der Schweiz Forschung und Entwicklung (F&E) betreiben, können seit dem 1. Januar 2020 von einem zusätzlichen Abzug für Forschungs- und Entwicklungsaufwand (F&E-Abzug) profitieren. Der F&E-Abzug vermindert durch einen zusätzlichen steuerlichen Abzug von bis zu 50% der tatsächlichen F&E-Ausgaben, die Steuerbelastung bei den Staats- und Gemeindessteuern.

Lebenzyklus des Produktes

Welcher F&E Aufwand qualifiziert?

Der F&E-Abzug kann entweder vom Aufwand für eigenes qualifizierendes Personal oder für im Auftragsverhältnis durch Dritte erbrachten Forschungs- und Entwicklungsleistungen geltend gemacht werden:

Im Bereich des eigenen qualifizierenden Personals umfasst die Berechnungsgrundlage den Aufwand für dieses (wie Lohn, Gratifikationen, Dienstaltersgeschenke, Bonus-Programme, Aus- und Weiterbildung, Sozialversicherungsaufwendungen), das eine direkte, aktive und unmittelbare Tätigkeit im Forschungs- und Entwicklungsbereich ausübt, zuzüglich eines Pauschalzuschlags in der Höhe von 35%. Mit dem Zuschlag werden Material-, Investitions- resp. Abschreibungskosten, Miete und die übrigen Gemeinkosten pauschal abgegolten.

Wenn die F&E-Tätigkeit im Auftragsverhältnis durch einen Dritten ausgeführt wird, entspricht die Berechnungsgrundlage 80% der in Rechnung gestellten Leistungen. Es können nur Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten einbezogen werden, welche von in der Schweiz steuerpflichtigen Auftragnehmern erbracht werden. Ausgaben für den Erwerb bereits entwickelter Produkte, Lizenzen, Know-how oder Anwendungen von Dritten sowie Kosten für die Zertifizierung oder Zulassung und Registrierung durch Behörden gelten nicht als Ausgaben. Ist der Auftraggeber der Forschung und Entwicklung abzugsberechtigt, so steht dem Auftragnehmer dafür kein Zusatzabzug zu. Für die beteiligten Unternehmen besteht kein Wahlrecht.

Wie berechnet sich der Steuerabzug?

Das nachfolgende vereinfachte Beispiel veranschaulicht die Berechnung des F&E-Abzugs:

Steuerlast

Wie sind F&E-Aktivitäten und Ausgaben zu dokumentieren?

Aufgrund der Regeln zur Beweislastverteilung muss die Unternehmung, welche den F&E Abzug geltend machen will, auf Verlangen der Steuerbehörde den Nachweis des qualifizierenden Forschungs- und Entwicklungsaufwands erbringen können. Die Unternehmung trägt somit die Folgen der Beweislosigkeit.

Der Nachweis von qualifizierender F&E kann anhand von Forschungs- und Entwicklungsprojektunterlagen (wie beispielsweise einem Projektbeschrieb mit Ziel, Inhalt, Methode, Zeit und Kostenrahmen sowie mit Zwischenabrechnungen und Zwischen- oder Endergebnissen des Projekts), erfolgen.

Bei eigener F&E-Tätigkeit erfolgt der Nachweis des Aufwands des qualifizierenden Personals üblicherweise anhand von Personallisten, Funktionen der Angestellten und deren Tätigkeits- und Stellenprofilen. Aufwendungen für F&E von Angestellten mit verschiedenen Funktionen können anhand von geeigneten Unterlagen wie beispielsweise Stundenrapporten, nachgewiesen werden.

Welchen Ansatz wählen?

Eine Unternehmung, welche den F&E-Abzug in Anspruch nehmen will, muss in der Lage sein, die F&E-Aktivitäten und -Ausgaben auf Anfrage der Steuerbehörde begründen zu können. Die Unternehmung trägt die Beweislast. Bevor das Unternehmen den F&E-Abzug geltend machen kann, muss es die Arbeitsabläufe und das Personal ermitteln, die für den F&E-Abzug in Frage kommen, und die damit verbundenen Tätigkeiten und Ausgaben dokumentieren.

Die Vorbereitungsphase könnte wie folgt aussehen:

Wie vorgehen

Kontakt

Haben Sie noch Fragen? Kontaktieren Sie uns für ein erstes unverbindliches Gespräch.

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PDF-Flyer zum Herunterladen (1.18 Mo)

Wir laden Sie gerne zu unserer Steuerkonferenz vom 1. September 2022 zu steuerlichen Fragen rund um Immobilien und Forschung & Entwicklung (F&E) ein.

Der Kauf und Verkauf von Immobilien können zu wesentlichen Folgen bei den direkten Steuern und der Mehrwertsteuer führen. Seit dem 1. Januar 2020 können Unternehmen, welche in der Schweiz F&E betreiben oder über Patente verfügen, zusätzliche steuerliche Privilegien beanspruchen. Wir verschaffen Ihnen zu beiden Themen einen Überblick und zeigen Ihnen, worauf in der Praxis zu achten ist.

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