Dans les cantons de Berne et du Jura, le bénéfice provenant de la vente d'immeubles par une personne morale (p. ex. SA ou Sàrl) est en principe soumis au niveau de l’impôt cantonal et communal à l'impôt sur les gains immobiliers.
La charge fiscale de cet impôt dépend largement de la durée de détention d'un bien immobilier vendu. Plus la durée de détention avant la vente est courte, plus la charge fiscale est élevée. Dans certains cas, le taux d'imposition peut même dépasser 50%, ce qui est nettement plus élevé que l'impôt sur le bénéfice d'une personne morale. Dans la mesure où une société est qualifiée de commerçant professionnel d'immeubles, le bénéfice de la vente d'un immeuble peut être soumis à l'impôt sur le bénéfice au lieu de l’impôt sur les gains immobiliers.
De quoi s’agit-il ?
Conformément aux lois fiscales des cantons de Berne et du Jura, les gains provenant de l'aliénation d'un immeuble sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. La loi ne différencie pas fondamentalement les biens immobiliers faisant partie de la fortune commerciale de ceux faisant partie de la fortune privée. Les cantons de Berne et du Jura perçoivent l’impôt sur les gains immobiliers également sur les gains réalisés lors de l’aliénation d’immeubles faisant partie de la fortune commerciale. En assouplissement du système, la législation fiscale bernoise et jurassienne prévoit un changement de système pour les commerçants professionnels d'immeubles. Ainsi les gains en capital réalisés sur les ventes d'immeubles par des personnes morales (1) qualifiées en tant que commerçants professionnels d’immeubles sont soumis à l’impôt sur le bénéfice et non à l’impôt sur les gains immobiliers.
(1) Nous traitons ici l’imposition des personnes morales. Des règles similaires sont également applicables aux personnes physiques délimitant ainsi l’impôt sur les gains immobiliers de l’impôt sur le revenu.
Commerçant professionnel d’immeubles dans le canton de Berne
Afin d’être considéré comme commerçant professionnel d'immeubles, un contribuable personne morale doit remplir les conditions cumulatives suivantes :
- Le contribuable fait du commerce d’immeubles dans l’exercice de sa profession : Le caractère professionnel présuppose une action planifiée et orientée vers la réalisation d'un bénéfice. Les indices sont notamment le but de la société tel qu'il est décrit dans les statuts, ainsi que le résultat d'exploitation effectivement obtenu par la société au cours de son activité commerciale dans le cadre du commerce d'immeubles.
- Le contribuable doit acheter et vendre les biens immobiliers dans le cadre de son activité commerciale : sous cette condition, le contribuable doit démontrer que l’immeuble n’a pas été acquis dans l'intention de l’utiliser comme actif immobilisé d'exploitation, mais comme actif circulant.
- Le Contribuable a exécuté ou fait exécuter des travaux augmentant la valeur de l’immeuble : Un propriétaire d’immeuble peut engager des impenses qui augmentent la valeur du bien soit des travaux augmentant la valeur de l’immeuble ou d’autres frais tels que des frais d’entretiens. Les travaux augmentant la valeur de l’immeuble sont les dépenses faites en vue d’améliorer un bien ou d’augmenter sa valeur comme les nouvelles constructions et les transformations. Les coûts engagés pour de nouvelles constructions sont en principe considérés comme des dépenses qui entraînent une augmentation de la valeur. Dans le cadre de transformations il y aura lieu de précisément délimiter ces dernières des frais d’entretien. Les travaux augmentant la valeur de l’immeuble doivent en principe être exécutés avant sa vente.
- Le coût des travaux augmentant la valeur représente au moins 25% du prix d’acquisition.
Commerçant professionnel d’immeubles dans le canton du Jura
La loi fiscale jurassienne stipule que les gains réalisés sur les immeubles dont le contribuable fait le commerce dans l'exercice de sa profession sont soumis à titre d’exception à l'impôt sur le bénéfice et non à l’impôt sur les gains immobiliers. La loi ne stipulant pas de conditions spécifiques, les autorités fiscales du canton du Jura analysent l’ensemble des circonstances d’un cas en appliquant par analogie les critères développés par la pratique et la jurisprudence pour le commerce professionnel de titres (et tels que publiés dans la circulaire no 36 de l’Administration Fédérale des Contributions). Dans ce cadre les critères suivants peuvent entrer en ligne de compte :
- La fréquence des opérations et la courte durée de possession.
- Le recours à de fonds étrangers d’une certaine importance pour financer les transactions.
- Le caractère systématique et/ou planifié des activités.
- Le lien entre l’activité professionnelle du contribuable et l’utilisation de connaissances spéciales.
- L’utilisation des recettes, resp. le réinvestissement du bénéfice.
- L’utilisation effective du bien et le motif de l’aliénation.
Approche
En principe, le vendeur (personne morale) peut requérir le statut de commerçant professionnel d’immeubles pour chaque vente d’immeuble soit lors du dépôt de la déclaration d’impôt pour les gains immobiliers. Les autorités fiscales examineront dans le cadre de la procédure de taxation si les conditions respectives sont remplies. Une telle approche ne procurera cependant pas de certitude quant à la potentielle charge fiscale applicable à la vente d’un immeuble ou d’un projet immobilier. Dans la mesure où le vendeur aimerait savoir s’il remplit les conditions d’application du commerçant professionnel d’immeubles, il lui est possible de déposer une demande préalable auprès de l’autorité fiscale compétente. Une telle demande permet en principe d’exposer les faits d’un cas d’espèce, de requérir un accord de principe de l’autorité fiscale et de faciliter les demandes d’exonération futures de l’impôt sur les gains immobiliers que le vendeur formulera lors de la vente d’un bien immobilier (2).
Omnitax assiste ses clients dans l'évaluation des conditions du commerce professionnel d’immeubles, dans l'obtention de rulings et dans l'établissement de la déclaration d'impôt sur les gains immobiliers.
(2) Il sied de relever que l’autorité fiscale pourra apprécier lors de chaque vente si les conditions stipulées par la loi sont remplies.
